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这几年来许多地方都在强调产业强市,一些产业资源组织能力强的地方政府,一直在探索“直供”模式,即地方政府团队自主遴选意向企业,将招商引资完全前置到土地出让之前,完全不需要园区平台公司的介入。
然而早些年,这种直供模式大多只针对龙头企业、大型上市公司。达不到这个标准的企业,通常不具备跟政府直接要土地的能力。
(相关资料图)
所以长期以来,这种超低成本的政府直供土地模式,是将一般中小企业排除在外的。它们只能进驻市面上已经在运营的园区或商务区,接受运营方给出的价格。面对政府直供的超低成本土地,只能表示羡慕。
但这两年形势已经变了,多家企业联合拿地、联合上楼的新型供地模式,在各地频现,中小企业终于也有机会享受政府直供的红利。具体是怎么做的?对园区行业有什么影响?今天我们一起来探讨。
01
7月下旬,深圳的一个典型“联合上楼”模式项目——南山区科技联合大厦,突破了100米的关键工程节点。
早在2018年时,深圳市南山区就已经将“联合建楼”作为重点改革课题。通过政府集中供地、企业联合拿地的形式,允许企业通过签订竞买协议组成建楼“联合体”,并统一招标代建方进行建设,实现一栋楼内产业链关联企业的聚集。
据深圳媒体介绍,南山区科技联合大厦在2019年2月,由南山区的14家重点企业组成的联合体,以人民币9.86亿元,成功竞得。这块占地约1.1万方的产业用地,一举解决了一批企业的空间需求。
这十几家家联建企业与万科公司签订了代建合同,最终科技联合大厦由中建二局负责施工,建成后将作为联建企业的总部大楼,其中包括创梦天地、东鹏饮料等知名企业。
在具体的物业空间分配上,这个项目采取的是抽签分配的形式。2019年4月,南山区政府举行了“南山区联合科技大厦”楼层抽签分配仪式。
在区发改局、科创局、重点办、规土南山管理局等10多个区直部门的见证下,通过二轮抽签最终决出了联建公司在大厦中的研发用房分配结果。
有联建企业代表表示,在联合共建模式下,其拿地建设成本粗略算下来,比在市面上拿地、买楼要便宜近6成。
无独有偶,这种联合拿地建楼模式,在深圳的罗湖区、宝安区也均有落地。
深圳罗湖区的周和庄大厦,是区内首个“联合上楼”的总部大厦,于2018年1月由周大生珠宝股份有限公司、深圳市中装建设集团股份有限公司、深圳市科源建设集团股份有限公司三家企业联合摘牌。
2021年7月,又有4家深圳企业联合竞得一宗宝安区的工业用地,占地面积约1万方,建面约5.2万方,综合楼面单价约为1660余元/方。
据了解,宝安区这宗地获得了重点产业项目用地底价出让、联合申请用地、战略性新兴产业发展导向等多重修正系数的叠加优惠,成交价相当于市价3折,企业合计节省拿地资金超2亿元。
宝安未来要打造成世界级先进制造业城,成为大湾区科技成果转化主阵地。在此规划中,中小企业的重要性是不可替代的。
但相对于大企业而言,它们的用房用地成本很高。如何解决中小企业的用房用地问题,关系到宝安区未来发展规划的兑现。
这种联合用地模式,就是一个值得践行推广的解决办法,大幅提升了土地集约化利用的水平。据称,宝安区未来还会针对“专精特新”小巨人企业,出让更多联合总部土地。
02
不仅是深圳,还有如南京等发达城市,都在联合拿地建楼模式上有过探索和实践,且在具体模式运作上逐渐成熟。
这种看似更为复杂、需要更多内外部协同的联建模式,何以能受到企业青睐,从而成功推行?小明认为,还是因为这种模式切实解决了太多企业的痛点。
在发达城市中总部企业扎堆,中小企业更是成千上万。有扩大经营、空间拓展需求的企业,绝对不只是总部企业。诸多小巨人、隐形冠军型企业,对于扩大经营的需求是一直存在的。
但许多中小企业一方面单独拿地资金不够;另一方面,扩大经营、拓展生产空间的需求不断上涨,在公开市场购买或租赁,成本极其高昂。
这就让许多企业陷入两难,不舍得离开深圳这个营商环境,但经营的成本压力很大。
围绕这一类中间型的需求,一些城市通过创新供地机制、集约利用土地,为更广泛的企业提供更好的拿地建楼条件,是一种比较好的解决方案,利于进一步优化营商环境、推动经济高质量发展。
在企业需求摸排这方面,深圳市南山区是一个值得学习的范例。
据媒体透露,近年来深圳市南山区经过多渠道的摸底调研,已经对辖区内的企业用房需求,有了“一本账”的记录。
其中具体的方式包括直接联系规土部门,掌握企业拿地的情况。然后针对企业购地时间、地块位置、土地性质、用地面积和建筑面积等信息,进行全面的统计归档。
以及联系不动产中心,调取企业购房数据,将企业的注册地址、购房时间、用房位置和建筑面积等信息录入统计。
同时还会委托第三方机构,摸排掌握企业租用物业情况与空间需求情况。结合问卷调研,收集第一手企业数据,与前期调研结果比对核准。
这些深入市场的调研工作,让南山区对辖区内的企业需求情况了如指掌,更易推出有针对性的创新支持政策。
在前面提及的几个联建案例中,不少企业代表都表达了对联建模式的认可。
有的企业认为,随着自身的不断发展,建立一个总部的需求越来越强烈。
虽然外地用地成本低,但发源于本土的企业大多是不想离开熟悉的环境的,也舍不得发达城市的区位与政策优势,所以会更加希望在本土找到合适的总部空间。
也有的企业认为,和其他上下游的伙伴共同共建总部,这对于客户资源、上下游资源的共享,会有很大帮助。
这些都是企业最实在的念头,像深圳、南京等地能够正视这些现实制约,通过机制创新来解决更多企业的需求,那么自然就能够留住更多优质企业。
据一联建企业代表透露,在联建过程中,其实区政府起到了非常巨大的沟通协调作用,本着呵护企业的原则,办事效率非常高。
联合总部的设计方案,也会有政府部门领导跟进,帮助企业去市里的部门协调,甚至为此时常开会到深夜,堪称服务型政府的代表。
所以,一套能够回应企业诉求、具备落地性的创新机制,结合具备服务意识的地方政府,一定是能够将新机制顺利落地,获取企业信任的。
03
然而,联合建楼模式毕竟比单个企业拿地,情况要复杂得多。过程中会涉及到多个企业需求、要求的对接协调,这会让供方的遴选评估工作、方案制定与建设过程中的实时监督工作的难度,成倍增加。
面对这些困难,地方要如何协调解决呢?这方面深圳已经有比较成熟的方案,围绕联建项目的建设过程,设计了5大保障机制。
一是设计退出机制,规避联建企业变动风险。
联建项目过程有诸多不确定性,一旦联建企业因为一些原因想要退出投资,就可能出现大麻烦,甚至导致项目停工。为此,南山区设计了联建退出机制:
在遴选阶段如有企业退出,则重新遴选符合条件的企业进行递补;在土地使用权公告和挂牌阶段,若有联合体成员单位不超过2家(含2家)退出,其相应建筑面积由区政府承接;联建大楼竣工验收前,如有企业因自身原因终止该项目投资建设,政府保留处置权利。
二是分证登记制度创新,解决产权分配问题。
针对十余家企业如何分配用地产权的问题,南山区是这样解决的。
一是规定联合体成员持有的研发用房部分,建筑面积可按协议分配比例分证持有,但不得转让;二是规定公共部分如配套商业、食堂、物业服务用房,按份共有、不得分证;三是允许联合体成员之间,按区政府租金指导价进行转租调剂。
这样一来在产权分证上可以划分得更加清晰,且在交易上能够灵活处理。
三是完善设计建设机制,调合不同企业的设计需求。
不同企业对于空间的设计,有着不同的诉求。为了进行调和,并确保公平解决所有企业的诉求,南山区制定了完善的设计建设机制。在建筑设计上,会征求大多数企业同意,才确定方案。
一是确定楼层分配方案为高低搭配、抽签划分,商业分配模式为15家按份持有;二是由政府统一招标代建方来承建,减少各方协调沟通成本;三是最大程度保留公共空间的“可塑性”,如设置多层架空层及立体连廊,方便企业入驻后进行灵活设计调整,留足改动空间。
四是搭建联建沟通平台,对接各方诉求。
南山区牵头搭建了联建项目的统一沟通协调平台,通过组织诉求协调会等形式,对联建工作遇到的问题,做到即发现、即研究、即解决。
比如对于企业在楼层分配、建筑设计等方面的多样化诉求,就可以通过诉求协调会,引导企业充分沟通、友好合作。
经过建设期间密切的协作交流,目前十余家联建企业之间,已经形成了畅通的工作机制。大领导、中层领导或是工作职责相近的员工,都会建群保持沟通。在入驻之前,就已经建立了联结。
五是完善监督管理机制,为联建项目做好保障。
涉及到多个联建企业,项目的建设监督工作十分关键。
南山区一方面,将联建工作纳入区改革创新容错纠错机制,由区纪监部门全程监督;另一方面,还引入了专业法律团队,全程参与“联建”相关机制与协议文书制定,确保工作合法合规开展。
同时,区相关职能部门还会联合办公,“一把手”亲自跟进,全力协助企业办理招拍挂手续,并提前协调后期建设经费融资等问题,确保项目顺利推进。
就在科技联合大厦突破100米工程节点时,项目还组织了业主开放日活动,邀请南山区各政府部门和所有联建业主方代表,到现场参观监督。
以上保障机制可以说是相当完善,而且因为是由区政府牵头监督协调,许多手续、规划上的问题,都比企业自建走起来要顺畅得多。所以这套模式落地后,立刻引起了许多其他企业的关注。
深圳南山区工信局负责人前几年就曾表示,联建项目的社会反响很好,刚开建没多久就已经有百余家企业,提交了下一批“联建”意向申请书。
04
从深圳这么多的联合建楼的推行案例中,我们可以看到,产业用地、工业用地的政府直供模式,已经越来越成熟。未来不排除会有更多的发达城市,或是产业资源整合能力强的城市,开始推广这种模式。
这对于广大中小企业来说,无疑是好消息。政府直供的低价用地红利,终于也能轮到自己了。
然而,对于当前许多园区平台型企业来说,政府直供模式的成熟和推行,将会带来一股更大的压力。
毕竟这种供地模式,本质上就是要跳过中间商,最大限度地降低企业用地建楼成本的。园区平台企业作为这个“中间商”,未来可能在许多发达城市中,都会面临被“跳过”的命运。
因此,在政府直供模式不断发展的趋势下,园区平台型企业必须深入思考几个问题:
一是在政府直供模式下,园区平台的价值在哪里?
二是如何强化自身的专业化园区运营与服务能力,构建不可替代性优势,让企业仍有选择你的动力?
三是自己是否具备某项专精的服务能力,为自己创造介入直供模式、成为联建服务商的机会?
如果未来政府直供模式得到更广泛的推行,园区平台的生存空间,尤其是民营型园区的生存空间,一定会被进一步压缩。到那个时候再来思考以上问题,那么形势将会变得非常严峻。
所幸,在联建项目的建设过程中,还存在着大量服务型企业的介入机会。包括面向政府产业咨询服务,面向联建企业的设计咨询、代建、代运营服务等等。
结 语
面对政府直供、联合建楼这种创新用地模式,小明认为这对企业经营、对经济发展来说,肯定都是好事。而且随着各地对于产业类用地的不断探索,联合建楼模式的出现其实是一种必然趋势。
只是在此趋势下,园区企业又要面对一波不小的压力。如果与这种新型模式共存,甚至在这种模式中创造自身发展的机会,这迟早会成为每一家园区企业的课题。
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